Acheter ou louer ? Les prix de l'immobilier vont-ils baisser ?

Propriétaire ou locataire, chacun doit bien se loger. Une certaine partie de l'opinion considère que les loyers représentent une épargne perdue pour la constitution d'un apport dans la perspective d'un achat futur. D'autres nous rappellent régulièrement que le prix du mètre carré en France a doublé ces dernières années. Que faire devant un tel dilemme ? Acheter ou louer ?

Vous trouverez ci-après quelques pistes de réflexion qui permettront de vous faire votre propre opinion et peut-être de vous aider dans votre décision. Quelque soit votre décision, gardez toujours un esprit critique : n'hésitez pas à croiser les sources d'information et construisez vos propres simulations.



Démêler le vrai du faux

• Les prix ont augmenté de 7% en 2006.

Vrai et Faux.
Vrai si l'on prend la peine de préciser que cette variation correspond à l'augmentation entre le prix moyen sur toute l'année 2005 et le prix moyen de 2006. Cette augmentation prend donc en compte les prix du marché immobilier sur une période de deux ans.
Faux si l'on considère que la variation correspondrait à l'augmentation entre le 1er janvier 2006 et le 1er janvier 2007. L'augmentaiton sur 2006 selon cette définition (plus facile à comprendre pour la plupart d'entre nous) tourne autour de 2 à 3% environ.
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• Il est possible de connaître les prix du marché immobilier avec précision.

Vrai et Faux.
Vrai si l'on considère les bases notariales comme sources d'information. En effet, les notaires sont des officiers publics qui enregistrent toutes les transactions immobilières réalisées sur notre territoire.
Faux dans la mesure où les résultats des études notariales sont en général connues avec 3 à 6 mois de retard, sans compter le fait que les transactions interviennent au moment final d'une négociation immobilière, autrement dit environ 3 à 6 mois après la première annonce de vente : les mouvements de hausse ou de baisse du marché sont donc décalées de 6 à 12 mois par rapport à la réalité du terrain en temps réel.
Faux également si l'on fait une confiance sans retenue envers les études de marché d'autres organismes, par exemple de la FNAIM, de réseaux d'agences (Foncia, Century 21, etc.)
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• L'immobilier est un investissement sûr car les prix ne peuvent pas baisser.

Vrai et Faux.
Vrai sur le long terme, car le rendement net d'un placement sur l'immobilier est en général estimé à 4% par an.
Faux sur certaines périodes, car le marché immobilier connaît, tout comme les marchés boursiers, ses cycles de hausse et de baisse. Tout comme en Bourse donc, il est possible de faire un mauvais placement et de dégager des moins-values en investissant au "mauvais" moment.
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Le marché immobilier connaît ses cycles de hausse et de baisse

Si l'on souhaite investir sur le marché immobilier (que ce soit en tant que "marchand de biens" ou en tant que futur propriétaire, les considérations suivantes restent à peu près identiques), il s'agit bien d'un placement sur le long terme, autrement dit sur un nombre d'années pouvant aller jusqu'à plus de dix ans [1 : évolution des prix de l'immo.] Il est donc toujours facile de prétendre qu'un marché est sûr si l'on ne précise pas la durée de l'investissement. Or pour un particulier, la durée est un paramètre essentiel car sa durée de vie est limitée... ce qui n'est pas nécessairement le cas d'institutions financières qui peuvent jouer sur des décennies. Il est alors légitime de s'inquiéter quand la durée moyenne d'un crédit immobilier en France augmente toujours plus pour représenter la moitié de la vie active d'un salarié. S'il devient nécessaire de trouver un logement plus grand pour une famille qui s'est agrandie, imaginez les difficultés à contracter un crédit plus important si dans le même temps le marché est orienté à la baisse des prix.

Car les prix peuvent baisser. N'en déplaise à certains irréductibles, les prix ont déjà baissé par le passé, y compris de manière importante : d'environ 40% en euros constants (c'est-à-dire inflation déduite) entre 1991 et 1998 dans tous les arrondissements de Paris. Ce sont les notaires de Paris qui l'affirment qui, comme vous le savez si vous avez lu d'autres articles sur ce site, enregistrent le montant réel des transactions immobilières. Vous trouverez la source de cette information en cliquant ici, information par ailleurs reproduite ci-dessous :

De la non-indépendance des sources d'information

Il n'existe malheureusement pas en France de source publique fiable, indépendante et à jour de l'état du marché immobilier. Seule votre propre analyse de ce marché sur une certaine période (disons environ un an minimum de visites et d'échanges réguliers avec des agents immobiliers) vous permettra de dégager une tendance, à la hausse ou à la baisse, en complément des diverses sources d'informations disponibles :

• La FNAIM publie tous les mois sa vision des prix de l'immobilier. C'est véritablement une "vision" et pas nécessairement un état objectif des choses pour les raisons suivantes :
• Une fédération non indépendante. Comme son nom l'indique, la FNAIM est une association d'agents immobiliers : elle ne regroupe donc pas l'ensemble des agents immobiliers exerçant en France.
• Un échantillon sans garantie de représentativité. L'étude des prix par la FNAIM est faite à partir d'une sélection de transactions immobilières. Le caractère partisan d'une fédération d'agents immobiliers ne garantit pas la représentativité de l'échantillon retenu (les agents perçoivent une commission proportionnelle au montant de la transaction et peuvent avoir intérêt à faire croire à la poursuite d'un marché haussier par une présentation particulière des chiffres. Cependant, un marché dans lequel les acheteurs se raréfient du fait de prix trop élevés peut se révéler davantage pénalisant pour la profession des agents.; mais rappelons que les agents sont souvent des indépendants, probablement peu concernés par la pérénité de l'ensemble des professionnels de leur secteur).
  

Exemple chiffré :

Imaginons un marché où les appartements sont de deux types : des deux pièces (40 m²), au prix moyen de 2000 €/m², et des cinq pièces (100 m²), au prix de 1500 €/m² (prendre les chiffres de la FNAIM pour ces surfaces).

En janvier 2006, admettons qu'il se soit vendu un nombre identique de 2 pièces et de 5 pièces. Le prix moyen au mètre carré sur le marché est alors de 1 643 €/m² (et non de 1 750 €/m² car la formule est ici : ).

En janvier 2007, imaginons que les prix aient baissé de 5% par rapport à janvier 2006. Les deux pièces se vendent alors à 1 900 €/m² et les 5 pièces à 1 425 €/m². S'il s'est vendu en revanche sur l'ensemble du marché 3/4 de deux pièces et 1/4 de 5 pièces, le prix moyen est d'alors 1 684 €/m², soit une hausse de 2,5% au m² et non une baisse de 5% !

Notez la différence d'interprétation qui peut en découler ! Bien entendu, cet exemple est simplifié et ne sert qu'à illustrer une possible manipulation des prix en jouant sur des surfaces de biens immobiliers différentes.