De la non-indépendance des sources d'information

Il n'existe malheureusement pas en France de source publique fiable, indépendante et à jour de l'état du marché immobilier. Seule votre propre analyse de ce marché sur une certaine période (disons environ un an minimum de visites et d'échanges réguliers avec des agents immobiliers) vous permettra de dégager une tendance, à la hausse ou à la baisse, en complément des diverses sources d'informations disponibles :

• La FNAIM publie tous les mois sa vision des prix de l'immobilier. C'est véritablement une "vision" et pas nécessairement un état objectif des choses pour les raisons suivantes :
• Une fédération non indépendante. Comme son nom l'indique, la FNAIM est une association d'agents immobiliers : elle ne regroupe donc pas l'ensemble des agents immobiliers exerçant en France.
• Un échantillon sans garantie de représentativité. L'étude des prix par la FNAIM est faite à partir d'une sélection de transactions immobilières. Le caractère partisan d'une fédération d'agents immobiliers ne garantit pas la représentativité de l'échantillon retenu (les agents perçoivent une commission proportionnelle au montant de la transaction et peuvent avoir intérêt à faire croire à la poursuite d'un marché haussier par une présentation particulière des chiffres. Cependant, un marché dans lequel les acheteurs se raréfient du fait de prix trop élevés peut se révéler davantage pénalisant pour la profession des agents.; mais rappelons que les agents sont souvent des indépendants, probablement peu concernés par la pérénité de l'ensemble des professionnels de leur secteur).
  

Exemple chiffré :

Imaginons un marché où les appartements sont de deux types : des deux pièces (40 m²), au prix moyen de 2000 €/m², et des cinq pièces (100 m²), au prix de 1500 €/m² (prendre les chiffres de la FNAIM pour ces surfaces).

En janvier 2006, admettons qu'il se soit vendu un nombre identique de 2 pièces et de 5 pièces. Le prix moyen au mètre carré sur le marché est alors de 1 643 €/m² (et non de 1 750 €/m² car la formule est ici : ).

En janvier 2007, imaginons que les prix aient baissé de 5% par rapport à janvier 2006. Les deux pièces se vendent alors à 1 900 €/m² et les 5 pièces à 1 425 €/m². S'il s'est vendu en revanche sur l'ensemble du marché 3/4 de deux pièces et 1/4 de 5 pièces, le prix moyen est d'alors 1 684 €/m², soit une hausse de 2,5% au m² et non une baisse de 5% !

Notez la différence d'interprétation qui peut en découler ! Bien entendu, cet exemple est simplifié et ne sert qu'à illustrer une possible manipulation des prix en jouant sur des surfaces de biens immobiliers différentes.